Zoneamento

Zoneamento – Definição

O zoneamento é a regulamentação do uso de bens imóveis pelo governo local, restringe um determinado território a usos residenciais, comerciais, industriais ou outros.

Zoneamento é uma lei que organiza como a terra pode ser usada. Ele estabelece um padrão ordenado de desenvolvimento nos bairros e na cidade, identificando o que pode ser construído em uma propriedade.

O órgão governamental local considera o caráter da propriedade, bem como sua adequação para usos específicos.

Deve promulgar os regulamentos de acordo com um plano bem pensado e abrangente destinado a evitar o exercício arbitrário do poder governamental.

Um plano abrangente é um desenho geral para controlar o uso das propriedades em todo o município, ou pelo menos em grande parte dele.

Zoneamento – O que é

O zoneamento é a forma como os governos locais controlam o desenvolvimento físico da terra e os tipos de uso para diferentes parcelas de propriedade.

Os governos estaduais e locais têm o poder de promulgar estatutos e decretos, conhecidos como regulamentos de zoneamento, a fim de controlar o uso da terra para a proteção da saúde pública, segurança e bem-estar.

As leis de zoneamento impõem limitações significativas aos usos da propriedade dentro das áreas definidas ou “zonas” estabelecidas no decreto de zoneamento específico.

As leis de zoneamento normalmente especificam as áreas nas quais atividades residenciais, industriais, recreativas ou comerciais podem ocorrer. Estes podem ser residenciais, rurais, comerciais, industriais ou uma combinação.

As leis de zoneamento geralmente usam designações numéricas ou alfabéticas, como CR-1; no entanto, as designações não são padronizadas e diferem de uma comunidade para outra.

Além de limitar os usos da terra, as leis de zoneamento também podem regular os requisitos dimensionais para lotes e construções em propriedades localizadas dentro da comunidade, a densidade do desenvolvimento e qual gado pode habitar a parcela de terra. Ordenações de zoneamento podem designar certos espaços para hospitais, parques, escolas e edifícios com significado histórico.

O zoneamento também pode fornecer restrições a partes de certas parcelas de terra, como as parcelas que se encontram dentro de picos e cumes protegidos.

Ordenações de zoneamento e mapas são registros públicos. As informações de zoneamento estão listadas nos registros fiscais na maioria das localidades.

Esses registros podem ser localizados no escritório do assessor fiscal local e geralmente estão online.

Ordenações de zoneamento dividem uma vila, cidade, vila em distritos residenciais, comerciais e industriais separados, preservando assim as características desejáveis de cada tipo de ambiente.

Essas leis geralmente limitam as dimensões em cada zona. Muitos regulamentos exigem certas características de construção e limitam o número e a localização de áreas de estacionamento e carga e o uso de sinais.

Zoneamento

Outros regulamentos fornecem espaço para escolas, parques ou outras instalações públicas.

O zoneamento ajuda os planejadores da cidade a promover crescimento e mudança ordenados. Ele controla a densidade populacional e ajuda a criar áreas residenciais atraentes e saudáveis. Além disso, o zoneamento ajuda a garantir aos proprietários e residentes que as características das áreas próximas permanecerão estáveis.

Em alguns estados, o município tem o direito de ser ouvido sobre o zoneamento proposto em uma comunidade vizinha.

Os tribunais têm mantido o chamado zoneamento extraterritorial como um exercício do poder de polícia do estado, com o objetivo de servir ao bem-estar geral de ambas as comunidades e criar harmonia entre os usos de uma determinada área, sem levar em conta os limites políticos.

O zoneamento não é apenas a divisão de uma cidade em distritos e a regulamentação dos projetos estruturais e arquitetônicos dos edifícios dentro de cada distrito.

Também requer consideração de crescimento e desenvolvimento futuros, adequação de drenagem e esgotos pluviais, vias públicas, calçadas de pedestres, densidade populacional e muitos outros fatores que estão dentro da competência legislativa.

Os códigos de construção, que regem a segurança e a estrutura dos edifícios, não contradizem os decretos de zoneamento, mas existem lado a lado com eles.

Ambos repousam no poder de polícia: o zoneamento estabiliza o uso da propriedade e os códigos de construção garantem a segurança e a estrutura dos edifícios.

O zoneamento pretende ter uma relativa permanência, enquanto os códigos de construção são muito mais flexíveis porque devem acompanhar os novos materiais e outros avanços tecnológicos.

Os municípios têm o poder de zonear a propriedade apenas se um estado o conceder por lei ou se for derivado de disposições constitucionais.

Os decretos de zoneamento devem ser razoáveis porque, por sua natureza, restringem o uso da propriedade que os proprietários poderiam usar como quisessem.

O proprietário de terras não pode reclamar desde que o poder de zonear seja usado no interesse público e para o bem-estar geral da comunidade de forma imparcial e sem compensação.

Os tribunais têm considerado que um regulamento de zoneamento é legal ou válido se for razoável e não arbitrário e tiver uma relação razoável e substancial com a saúde pública, segurança, conforto, moral e bem-estar geral e se os meios empregados forem razoavelmente necessários para a realização de seu propósito.

Uma portaria é inválida se sua execução impedir o uso da propriedade para qualquer finalidade para a qual ela esteja razoavelmente adaptada. Ao determinar se um regulamento é razoável, nenhum fator único é controlador. Esses fatores normalmente considerados são a necessidade de adoção, a finalidade, a localização, o tamanho e as características físicas do terreno e o caráter do bairro.

Também são considerados o efeito sobre o valor da propriedade, a quantidade pela qual os valores das propriedades são reduzidos, a noção de bem-estar geral (ou seja, o que é melhor para a comunidade em geral) e a densidade, população e estética da área. Trânsito, uso do terreno próximo e tempo de desocupação do imóvel também são relevantes.

Uma lei que é razoável quando promulgada pode revelar-se irracional e, portanto, pode ser anulada por um tribunal, se as circunstâncias mudaram.

Os regulamentos de zoneamento devem promover o bem de todas as pessoas da comunidade, em vez de favorecer os desejos de um grupo específico, e o poder não pode ser invocado para promover interesses privados que entrem em conflito com os direitos do público.

Restrições baseadas apenas em raça ou ocupação de propriedade dentro de certos distritos são inválidas.

Uma classificação que discrimina um grupo racial ou religioso só pode ser mantida se o Estado demonstrar um interesse avassalador que não pode ser atendido de outra forma. O regulamento deve ser claro e específico.

Deve descrever os distritos com certeza e, se forem necessários mapas, deve incluir referências a eles. As normas que regem a conduta do administrador devem ser claras.

O fato de os regulamentos não terem sido cumpridos não impede o seu cumprimento. Somente pessoas cujos direitos são prejudicados por regulamentos podem atacá-los.

Uma promulgação inválida é sem efeito e não confere direitos e não impõe deveres.

Os regulamentos devem estar de acordo com um plano abrangente, que pode ser separado ou parte do regulamento de zoneamento.

O zoneamento pontual de parcelas individuais de propriedade de maneira diferente da propriedade vizinha, principalmente para os interesses privados do proprietário da propriedade assim zoneada, pode ser impróprio, mas não ilegal em todos os casos. O zoneamento pontual desconsidera a exigência de que o zoneamento esteja de acordo com um plano abrangente.

Pode ser válido se houver uma base razoável para distinguir a parcela das parcelas vizinhas.

Os regulamentos de zoneamento podem prescrever validamente um tipo de edifício, localização de linhas de serviço público, restrições a edifícios ou estruturas acessórias e preservação de áreas e edifícios históricos.

As regras gerais de construção se aplicam às restrições que afetam o projeto arquitetônico e estrutural de edifícios e espaços abertos. Essas regras se aplicam a recuos de construção das ruas e outros limites, tamanho e altura dos edifícios, número de cômodos, espaço ou área e pés cúbicos e custo mínimo dos edifícios. Eles também se aplicam à fachada dos lotes, área mínima do lote, pátios frontais, traseiros e laterais, estacionamento na rua, número de edifícios em um lote e número de unidades habitacionais em uma determinada área.

Os regulamentos podem restringir as áreas a residências unifamiliares ou a residências multifamiliares ou moradias geminadas. Uma portaria pode permitir a construção de um edifício destinado a uso não residencial, como uma escola, igreja, hospital ou instituição de caridade, em um bairro residencial.

Os municípios ganharam alguma flexibilidade em seus regulamentos ao autorizar licenças de uso especial em certos distritos.

Isso lhes dá o poder de impor restrições e exigências que de outra forma não seriam possíveis sob a estrita classificação do distrito.

Também é possível criar uma unidade de desenvolvimento em um distrito inteiro ou em grande parte dele, com planos e restrições que regem todo o projeto.

Este arranjo pode misturar alguns usos comerciais e residenciais e “agrupamento” de certas propriedades, deixando espaço para espaços verdes e parques.

Um município pode usar amplo critério para fixar a localização e os limites dos distritos empresariais, comerciais e industriais e tem o poder de revisar e atualizar periodicamente os regulamentos de zoneamento.

Isso deve ser feito sempre que o crescimento e o progresso exigirem. A falha ou recusa em fazer uma mudança nos regulamentos quando eles são claramente apropriados em vista do desenvolvimento pode ser considerada uma conduta arbitrária e irracional.

Apenas o órgão legislativo com poderes para promulgar regulamentos de zoneamento tem o poder de alterá-los. Isso deve ser feito com a mesma formalidade, incluindo notificações e audiências exigidas, como a promulgação original. Nem os tribunais nem os conselhos de apelação de zoneamento devem realizar tal alteração, independentemente de quão arcaicos possam ser os regulamentos.

Zoneamento – Tipos

Zoneamento

As categorias e símbolos de zoneamento variam entre as comunidades. Uma zona C-1 em uma cidade não é necessariamente igual a uma zona C-1 em outra. Normalmente, as jurisdições usam letras do alfabeto como abreviações de código para identificar o uso permitido em uma área geográfica física, como R para residencial, C para comercial e I para industrial.

Esses símbolos geralmente são emparelhados com algum número. O número pode especificar o nível de uso ou pode indicar uma certa quantidade de área ou metragem quadrada para essa propriedade específica.

Zoneamento Residencial

O zoneamento residencial pode incluir residências unifamiliares (SFR), residências suburbanas (SH) ou qualquer outra designação que abranja casas, apartamentos, duplex, parques de trailers, cooperativas e condomínios.

O zoneamento residencial pode cobrir as questões de se casas móveis podem ser colocadas na propriedade e o número de tais estruturas.

As leis de zoneamento normalmente limitam o tipo de animais permitidos em uma residência. Embora animais de estimação domésticos, como cães, pássaros e gatos, geralmente não sejam regulamentados, galinhas, ovelhas, cavalos, lhamas, porcos e vacas estão sujeitos a certos requisitos. Muitas portarias proíbem a manutenção desses animais de fazenda em bairros residenciais.

Outros limitam o número de animais com base no tamanho da propriedade.

As leis de zoneamento em empresas domésticas podem depender da natureza do negócio, se há funcionários ou convidados de negócios, horário de funcionamento, sinalização, questões de estacionamento e entrega e problemas de ruído. Algumas portarias de zoneamento proíbem todos os negócios domésticos em áreas residenciais. Outros restringem o tipo de negócio, os horários e podem exigir estacionamento separado e instalações de entrada. Regras relativas a negócios baseados em casa para condomínios são tipicamente ainda mais restritivas do que residências particulares.

Zoneamento comercial

O zoneamento comercial geralmente tem várias categorias e depende do uso comercial da propriedade e, muitas vezes, do número de clientes. Edifícios de escritórios, centros comerciais, discotecas, hotéis, certos armazéns, alguns complexos de apartamentos, bem como terrenos baldios com potencial para desenvolvimento nestes tipos de edifícios podem ser zonas comerciais. Quase todos os tipos de imóveis, exceto residências unifamiliares e lotes unifamiliares, podem ser considerados imóveis comerciais.

A disponibilidade de estacionamento pode afetar o tipo de zoneamento comercial permitido. Adicionalmente, podem existir regras relativas à proximidade de determinados tipos de negócios com outros.

Muitas leis de zoneamento proíbem ou restringem os estabelecimentos de entretenimento adulto a uma determinada área geográfica.

Outros barram tais estabelecimentos dentro de uma certa distância de escolas ou igrejas existentes.

Zoneamento Industrial

Como o zoneamento comercial, o zoneamento industrial pode ser específico para o tipo de negócio. Fatores ambientais, incluindo preocupações com o ruído, geralmente são questões para determinar em que nível industrial uma empresa se enquadra. As fábricas e muitas instalações de armazenamento têm zoneamento industrial. Certos negócios, como aeroportos, podem justificar sua própria designação.

O Zoneamento Industrial geralmente depende da quantidade de cobertura do lote, que é a área do terreno coberta por todos os edifícios em um lote e da altura do edifício. Além disso, os requisitos de recuo são maiores para propriedades com zonas industriais.

Zoneamento Agrícola

O zoneamento agrícola é geralmente usado por comunidades preocupadas em manter a viabilidade econômica de sua indústria agrícola.

O zoneamento agrícola normalmente limita a densidade do desenvolvimento e restringe os usos não agrícolas da terra. Em muitos decretos de zoneamento agrícola, a densidade é controlada pelo estabelecimento de um grande tamanho mínimo de lote para uma estrutura residencial. As densidades podem variar dependendo do tipo de operação agrícola.

O zoneamento agrícola pode proteger as comunidades agrícolas de se tornarem fragmentadas pelo desenvolvimento residencial. Em muitos estados, o zoneamento agrícola é necessário para programas federais de incentivo voluntário, programas de subsídios e programas que fornecem reduções adicionais de impostos.

Zoneamento Rural

Esta designação é freqüentemente usada para fazendas ou ranchos. Em certas partes do país, essa designação incluirá residências com zoneamento para permitir cavalos ou gado.

Zoneamento Combinado

Qualquer uma das designações pode ser combinada para formar algum tipo de zona de combinação, muitas das quais são exclusivas da comunidade que adota a designação específica.

Fonte: www.aahbb.org/www.cr.nps.gov/www.nationaltrust.org/www.urban.org/www.gale.com/www.nyc.gov/www.compareclosing.com